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關于規范上海保障性住房建設的建議
2018年11月13日

  陳永亮(民革成員,上海金外灘開發公司董事長)反映,近年上海市政府為積極推動各類保障性住房的建設出臺了不少政策,但是從目前上海保障性住宅的建設開發及后續使用情況來看,仍存在著不少問題亟需解決。目前存在的主要原因有以下幾方面:

  1.建設標準不一。

  2010 年市建交委、市住保局、市規土局聯合頒布了《上海市保障性住房建設導則(試行)》;2011年市建交委頒布《上海市保障性住房設計導則(公共租賃住房篇)(試行)》及《上海市保障性住房設計導則(經濟適用住房篇)(試行)》,對保障性住房建設及設計標準進行了規定。但由于設計導則中關于套型建筑面積及其他各類尺寸的規定為區間表示,具體數值由各區項目建設協議書實際控制,且個別建設單位及設計單位保障房建設經驗匱乏,導致項目品質不一,在驗收階段或使用階段暴露出套內設備缺失、建筑質量較差等問題。

  2.建設周期冗長。保障性住房建設標準雖略低于普通商品房,但是相關配套、車位數、裝修標準要求卻并不算低,其中租賃住房裝修更是要求達到“拎包入住”的標準,種種因素導致保障房項目建設周期冗長。加之后期驗收及產證辦理等環節,致使居民入住周期長,對于動遷項目政府還需支出額外臨時安置費。

  3.成本風險較高。開發商在保障性住房項目中所取得的利潤均遵循“保本微利”的原則,開發商利潤部分控制在 3%以內,難以對開發商形成較高吸引力。同時由于動拆遷的不確定性,政府回購不夠及時等因素,對開發商往往會造成較大的資金壓力。而在項目實際操作中,往往因建設標準(裝修、配套)的提高、“工料機”費用的上漲、設計單位失誤及一些不可抗力,導致開發商擔負著較大風險,稍有不慎就會發生項目虧損。

  為了進一步完善上海保障性住房的建設規范,從而更好地保障建設質量,控制建設成本,縮短建設周期,同時吸引開發商投入資金建設保障性住房,建議如下:

  1.住房戶型標準化。

  2014、2015 兩年間,廣州、深圳相繼發布了《廣州市保障性住房標準戶型圖集》及《深圳市保障性住房標準化設計圖集》,規范保障性住房標準戶型。建議市規土局、市建交委、市發改委、市住保局等單位組織課題研究,在充分研究論證的基礎上,根據四類保障房不同的建設要求,結合BIM 技術設計并推行一套標準戶型電子圖集。圖集應涵蓋從單間到三房一廳不同類型的標準戶型,并設計不同戶型的拼湊組合方式。此外,應對其裝飾材料、建筑構件、家具尺寸等都進行明確規定,保證建筑質量。

  2.裝配施工全面化。

  建議在標準戶型圖集的設計和出臺之后,結合標準戶型圖集將裝配式建筑要求擴大至所有市內新建保障性住房項目;建筑構件、房間內部家具、裝飾材料均結合標準戶型圖集,進一步縮小選型范圍,促進生產標準化;政府建立建筑建材供應商名單,由供應商統一生產供應,從而縮短供貨時間、降低造價成本、便于項目結算。

  3.項目結算精細化。

  建議市相關部門對保障性住房的結算方式予以細化和明確。住宅樓建安成本根據項目性質限定單價(標準戶型圖集出臺后嚴格按照圖集);建安成本中“工料機”單價根據《關于建設工程要素價格波動風險條款約定、工程合同價款調整等事宜的指導意見》(滬建市管〔2008〕12 號)調整;土地費、地庫建設費、配套費按實結算;財務成本根據約定的自有資金比例及項目建設期按實計算。

  4.開發商獎勵措施。

  建議市相關部門將新建保障性住房的商業配套設施權屬統一轉讓給開發商,或規定開發商可持有一定年限,作為建設保障性住房的獎勵措施。同時,開發商應承諾商業配套設施在招商引資時,業態須符合政府相關要求。

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